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碧桂园发盈利预警!总裁莫斌:活下来的企业将有更大机会

8月18日,碧桂园CEO莫斌掏心掏肺和投资者聊得很嗨,具体内容大家可以上网搜,我谈几点感受。 第一点,莫斌竟然也承认“之前对市场的判断还是乐观了,存在判断失误”了。 这很意外。这是…

8月18日,碧桂园CEO莫斌掏心掏肺和投资者聊得很嗨,具体内容大家可以上网搜,我谈几点感受。

第一点,莫斌竟然也承认“之前对市场的判断还是乐观了,存在判断失误”了。

这很意外。这是作为宇宙第一大房企的“操盘手”首次公开承认误判了市场,误判了行业大势。

很多民营房企被干翻,走向那条漫漫永无止境的路的重要原因之一,就是因为民营房企普遍低估了商品房限价政策的威力与持久力。

房地产政策当然不止“限价”,但是当此类政策成为长效机制,市场预期就渐渐给撸没了。

莫斌反思,“过往数年在管理决策上,对区域的管控有待加强。”

他用了“惯性使然”这个说法:在市场上行期,集团从上而下进行考核,聚焦在资金使用效率上。纵然土地市场竞争激烈,但在惯性使然下,在项目选择上缺乏进一步的审慎性,导致市场情况跟预期出现反差。有些区域为了抢占市场,也得到集团的授权,但也导致投资上的冒进,需要进行改进。

现在市场处在下行期,雷声不断,购房者信心缺失,销量上不去。……公司为了保证现金流安全,对尾盘、销售不太好的区域做了量价安排甚至放弃了一些区域,公司利润和资产因此有一定的折损。

莫斌说:之前,公司坚持“有现金流的利润”和“有利润的现金流”,现在发现,还是必须侧重在“有现金流的利润”上。去年底起,已经把区域从106个,缩减到63个,聚焦在确定性高的市场。

我在之前的文章写过:不只是房地产行业深受“线性思维”所害,那些在做多元化转型的房企,在非房行业,也被“线性思维”给害了:

要完成5000亿的销售目标,只需要在全国已布局的50个区域,每个区域完成100亿销售任务,就可以了。

这就是房地产市场贡献的历经多年屡试不爽的线性思维。进入2020、2021年,还是有很多人“拿过去推断未来”,以为“房住不炒”坚持不了多久,以为央妈会“放水”,大水会“漫灌”,地价会“暴涨”,房地产这把“夜壶”会再一次拿出来用……

今天行业正逢大变局,但是客观来讲,不少同行包括很多“出道”比较早的房地产公司老板,仍然活在旧日的荣光里,他们的思维,仍然是线性的。

这种“迷之自信”,来源于过往二三十年,我们的房地产市场表现了很强的韧性,以致强化了“松3年,紧3年,松松紧紧又3年”的认知。

换句话说,思维“内卷”了。当脑子里“过去÷未来”的比例越高,就越容易被过去“锁死”;反之,企业就越有希望,不仅可以活下去,而且清清爽爽迎接更好的未来。

这些都不是重点。

重点是,如果包括碧桂园、万科等地表最强管理团队都误判了市场和行业,那么,这到底是谁的问题?

第二点,现在投资人对包括部分“伪国企”在内的民营房企方阵的“抛弃”,其实不完全是因为公司经营层面出了大问题,投资人“抛弃”的,其实是以前的投资逻辑。

比如,以前房企会很重视“刚兑”,把“保刚兑”放在头等重要的位置,甚至不惜借高利贷还本付息,现在,“保交楼”才是房企最重要的任务。

第三点, 昨天莫斌在连线投资者会议之前,在河南郑州见了政府领导。莫斌说,政府非常支持碧桂园参与“保交付、稳民生”的工作。

大意是,当地政府投资平台在完成一些问题项目的债务清理和收购后,有意把项目交给碧桂园代管代建代销。并且,政府是在国有企业和民营企业里,优选了碧桂园。

这被部分业内人士解读为“不差的消息”。碧桂园如果被选中,并且拿到包括郑州在内的多个地方政府的“保交楼”订单,那么这可能意味着它过往形成的房地产开发“全产业链”优势获得了政府的认可。

这种认可,在“三高”模式饱受非议的当下,碧桂园应当珍惜。

它或将有助于打开市场对深陷三四线城市泥淖的碧桂园的可为空间。

全国多少停工的项目可以交给碧桂园来代管代建啊,这正中快、富、全的碧桂园下怀。

停工项目清单中,那些以“恒大”等暴雷房企打头的“烂尾楼”,是否可以交给碧桂园,让它去完成这无比艰巨却又十分光荣的任务?

如果标的项目净值为0,或者是负值,为了“保交楼”,项目所在的当地政府是否可以考虑低价定向给碧桂园出让一两块好地,以弥补它干苦活累活的损失?

莫斌在昨天的电话会上说,目前的预售资金监管环境是最严的,但“河南省政府也是非常清晰地说,‘既要管住保交楼,也要让企业有流动性’,会在中间做平衡性的安排。”

什么意思呢?

莫斌解释说,“保交楼”的主体还是房企,从现在开始,各地会按照中央要求,用足用好地方政策工具,在监管资金上也会定向做一些“保交楼”以及企业主体“双安全”的情况下的安排,会越来越好。

这的确是个好的方向。

今天我看到的一份报告称,以前我们可能过度地关注到房地产对银行体系的风险,却低估了房地产对产业链上下游和居民部门的影响。

那么现在,这个认知的“拐点”,快要到了。

第四点,昨天的投资者电话会之后,今日,碧桂园股价一路走强,收市报2.49港元,涨4.18%。不过,它的部分美元债仍出现微跌。13时39分,“16碧园05”还以41.7元的价格,成交了1万手,较昨收价65.205元,跌幅-36.05%。

截至2021年末,碧桂园有息负债降至3179.22亿元,其中,短期有息债务790.29亿元。

估计碧桂园有不少表外融资平台,这一块,应是市场忌惮之处。

YY评级在昨天的推文中指出,2022年内,碧桂园境内债到期40亿元,ABS到期18.39亿元。“而在8月18日的碧桂园业绩说明会上,高管仅提到40亿元境内债。”

碧桂园年内到期的境内债,为9月到期的“20腾越01”以及11月到期的“20腾越02”。都是子公司广东腾越建筑工程有限公司发行,碧桂园控股担保。

YY评级认为,下半年,碧桂园的债务安全性高度依赖再融资和销售恢复情况。

莫斌昨天说,公司已将未来可能遇到的风险点都纳入现金流进行铺排与考量,“做极致版本的压力测试”——中长期按季度、短期按周进行滚动更新,确保实现“削峰平谷”,以平滑可能存在的阶段性波动,留足安全垫以应对外部的不确定性。

他说,上半年,碧桂园实现权益销售1850亿元,权益回款现金回款约为1703亿,权益回款率92%,已连续7年回款率保持 90%以上的区间。

莫斌没有说的是,今年以来,碧桂园单月销售额基本上都是同比下滑。

2022年4月,碧桂园当月销售额跌至180亿元,同比下滑65.64%,至7月单月销售额恢复至291.4亿元,同比下滑32.87%。

今年1-7月,碧桂园累计权益销售额实现2140亿元,这比2019-2021年同期分别下滑1017亿、1074.5亿和1416.8亿。

还有一则好消息。交易商协会于8月 19日午后再次召集多家民营房企召开座谈会,探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。

报道称,此前监管层为推动国有企业为示范房企境内再融资提供直接担保,曾召开过相关座谈会。目前已知的首批试点企业有6家,分别是龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团。“据接近交易商协会的知情人士称,增信将按照市场化、法治化的方式进行,参与主体是向市场开放的,并非经选定才可以参与。”

无论这种方式能否扭转当下民营房企的信用颓势,它终归多开了一扇窗,让人看见了光。

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作者: 崔玉华

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