崔玉华
8月7日晚间，龙光集团宣布将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。
涉及16亿美元本金，或已实质性违约
对于为什么暂停支付境外美元优先票据到期利息，龙光集团在公告中表示是为了推进整体债务管理方案，公平对待所有债权人的体现。而暂停支付即将到期利息的5笔美元债分别是2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据到期利息。
据南都·湾财社记者统计，上述五笔美元债合计发行规模约16亿美元，其中有3笔是2021年发行，另外两笔则是在2020年和2019年发行。
据业内人士分析，从发行资料来看，每年1月份和7月份是龙光集团美元债集中到期付息的月份，上述美元债的到期付息日集中在7月6日~7月16日，宽限期为30天，这意味着龙光需在8月6日~8月16日内支付到期票据利息，根据上述美元债发行时约定的违约事件标准，“拖欠支付到期及应付的任何票据利息，且连续拖欠30日”，即判定为实质违约。
而龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，大概率将实质性违约。
龙光集团另在公告中指出，“上述有关境外美元优先票据的利息暂停支付可能导致本公司债权人要求加快还款。于本公告日，本公司并无接获本公司发行的境外美元优先票据的持有人就加快还款发出任何通知。”
龙光：将尽快推出境外整体债务管理方案
龙光集团在公告中表示，自2021年下半年以来，接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠，削弱了行业持份者的信心，使得流动性进一步收紧。融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩。
龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。为缓解流动性压力，龙光集团将：推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项；于需要时以合理价格出售资产，促进资金回笼；积极落实措施以管控行政成本及资本开支。
对于境外债务方面，龙光集团称，面对这些挑战，集团正致力于履行集团的财务承担，作为该努力的一部分。公司认为，必须通过对公司境外债务的整体管理(“整体债务管理方案”)，以实现对集团业务和运营至关重要的更稳定的资本结构。
为此，公司已委任海通国际证券有限公司为其财务顾问，以评估其资本结构，并探讨所有可行的整体债务管理方案。公司也委任了盛德律师事务所为其法律顾问以支持这项工作。
另外对于下一步工作，龙光集团称基于宏观经济环境、房地产行业近况及龙光集团境外债务的复杂性，公司与其顾问仍在针对境外债务管理方案进行深入评估和探讨，并尽快推出境外整体债务管理方案。
评级下调，不容忽视的债务危机
龙光的债务违约其实早已有先兆。光是今年上半年，龙光集团就遭遇了股价暴跌、公司停牌、评级下调等多重打击。
今年年初，标普、惠誉和穆迪3大国际评级机构已数次下调龙光集团评级，之后公司股价与债券价格陷入双杀的危险境地。3月1日，瑞银发表报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元，将其评级由“中性”降至“沽售”(即低价出售)，目标价由5.8港元下调至1.8港元。
有市场人士对此表示，多数金融机构有厌恶风险的本性，“雨天收伞”见怪不怪。而在今年3月与债权人的交流会上，龙光集团管理层公开表示，自从去年第4季度以来基本没有公开市场融资。承认了有短期流动性危机。
同样是在这场会议上，龙光管理层公开表示已成立风险化解应对小组，力争年内盘活120亿资产。不过从进展来看，目前市场公开信息显示龙光集团仅有两笔交易：3月拟以10.24亿元向中国海外宏洋集团出售龙光控股汕头一在建项目，4月向新世界发展和新创建集团出让龙光交通广西子公司40%股权及债权，两笔交易总代价约30亿资金。
随后在5月，龙光股票暂停买卖，至今仍未复牌。
业绩跌近7成，项目陷入舆论风波
7月初，龙光集团披露了6月份销售情况。公告显示，截至2022年6月30日止六个月，龙光集团合约销售额约为303.4亿元，同比下降58.8%；合约销售面积约190.7万平方米，同比下降51.16%。
另外据中指研究院近期披露的房企销售业绩统计数据显示，龙光集团1-7月销售额为335.6亿元，当月排第33名，同比减少67.3%。
销售下滑，资金吃紧，龙光的现金流危机似乎也影响到了部分项目的施工进度。今年5月以来，龙光位于深圳的前海天境花园项目曾陷入“停工”、“停供”风波。有业主曾向南都·湾财社记者指出，该项目预售监管资金账户不足以支付项目建设后期全部尾款，并怀疑项目有停工迹象。但龙光后续在龙光深莞官微中发表声明予以否认，称网传信息不实，项目始终保持正常施工建设，各项施工进度满足交付时间要求。
上述龙光在前海的项目，因地理占位优势，一度成为深圳的网红盘，创造了开盘“日光”的好成绩。
而除了前海天境花园的宅地之外，龙光集团在深圳光明、龙华、宝安等区域均有布局。值得一提的是，2015年，龙光以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；2016年，龙光再度刷新纪录，以140.6亿元的高价拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，刷新了全国“地王”纪录；2021年上半年，龙光在深圳首轮集中供地中积极出手，以总价69亿元竞得南山区西丽街道地块，以限价10.9亿元竞得光明区凤凰街道地块，豪掷80亿成为该场土拍的最大赢家。
“之前快速拓张时，龙光有不少项目做了融资或抵押，这就导致了这些项目产权结构相对复杂，短期内能找到接盘者的难度变得更大了。”某房企投拓经理向南都·湾财社记者指出，目前龙光集团所面临最大的问题在于流动性周转问题，从过往出险房企盘活流动性的经验来看，出售资产、股权等手段较为常见，而对龙光集团而言，上述手段面临着较大挑战。
很早之前，坊间就流传一个房企爆雷排队名单，其中不乏诸多“名企”、“龙头”。当时看的还有些触目惊心，谁知时间慢慢过去，所有的预告一一兑现，爆雷在路上的除了名单上那些明显激进的，还开始出现一些“好学生”的身影。当爆雷变成常态，房企们心态一个明显的转变就是：之前还会百般公关、抵死不认，发生违约后起码态度是好的，摆出积极自救的姿态，现在都不用等别人来捅破，自己就主动爆了，似乎市场的反映也早已司空见惯，波澜不惊。
最近一则这样的消息就来自龙光集团，他们主动发公告宣称因为“行业进入调整期，融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩……为了公平对待所有债权人，公司将暂停支付五笔境外美元优先票据到期的利息”。这个公告很值得细品，一般企业为了保住自己的信用评级，对于海外发债的履约还是会相当慎重的，如今一家上市公司以一纸公告的行为一次性宣布对五笔优先票据的到期利息违约，还堂而皇之宣称是对所有债权人的一视同仁，那真是已经不再有什么顾忌了，一副死猪不怕开水烫的架势。
有好事者做过统计，曾经房企排行榜上的50强如今已有38家爆雷，其中又尤其以闽系和粤系民企为主。要知道这两大派系所代表的南派一度引领着整个行业的风向，以从碧桂园跳槽到阳光城的吴建斌所著《我在碧桂园的1000天》为代表，高囤地、高杠杆、高周转的野蛮生长模式大受推崇，一个个许下军令状的职业经理人们带领着各种怀揣千亿梦想的各式房企肆意冲杀，创造着一个又一个令人瞠目结舌的“排行榜奇迹”。在这些杀红了眼的房企面前，城市级别是不重要的，市场是否饱和是无需考虑的，产品是否需要因地制宜也没人关心，所有的关注点都在够不够快、够不够大、够不够多（拿的钱）。这样的狂欢注定是长久不了的，可惜没人关心，他们大概都以为成王败寇，只有自己过了千亿门槛，成了那个”大而不倒“的大公司，可以借更多更便宜的钱，一切问题都可以迎刃而解，做大就可以做强。
大概这一场幻梦的破灭要从他们当中的领头大哥恒大的爆雷开始，那个被人视为”有高人指点，永远踩在点上“的老大自从被别人揭开2万亿负债的真相后，整个市场都为之震动。所有人就眼睁睁的看着它从风光的顶点开始坠落，看着一个个救援计划的破产，看着它变成一道无解的数学题，拖着所有与它相关的企业走向深渊。这个时候所有醒悟过来的人才开始想自己将要面对的问题，想如何将自己解套，为时已晚。所有参与其中的各个利益相关方会发现，所有的问题都是环环相扣的，没有哪家可以独善其身，要解就必须解决系统问题。
还记得之前有过一个解决方案，是鼓励央国企对接这些爆雷企业，按照不良资产接盘的方式来化解问题。我问过一些国企的负责人，这会不会是一个好的捡漏机会，结果他们说：这种情况下没人会去救企业的，都是想从一堆烂苹果里挑好苹果，可是债主那么多，谁也不傻，好苹果都是要看着的，也就意味着没人可以从这一堆乱麻的债务关系中摘出干净的东西，谁还愿意做这样的无用功？
所以也不要把什么事都归为“国进民退”，这就是一次泡沫的系统性出清，只有把脓血挤干净，伤才会好，病才有的治。对于身处这个行业动荡期的个体，无论是企业还是个人，除了躺平、摆烂，等着被人救或者裁员，还能做些什么吗？
我们或许可以从榜单上的幸存者身上寻找答案，比如榜首一直都在的万科，比如做什么像什么的龙湖，比如把代建做到了极致的绿城，比如虽然小却转身灵活的东原；或许我们也可以从他山之石得到借鉴，比如把开发业务主动退市转为投资集团的凯德，比如“歪打正着”成就MBO传奇的普洛斯；又或者可以看看那些另辟蹊径只走窄门的突围者，比如专注于产业服务的中城新产业，比如已成老旧小区改造里的头牌都愿景集团，比如立足城市更新不断突破的高和资本。在他们身上可以看到的共同点就是：坚持长期主义，不为短期的风口或波动所动，坚持深耕自己擅长的领域，用专业能力、市场业绩和稳定表现来说服投资者一起长跑，才有机会成为各自领域的独一无二，才有可能成为逆势生长的跨周期生存者。
越是乌卡时代，越是“乱纪元”，越是需要选择恒变量，越是需要一颗安稳的恒心来笃定前行。房地产行业的未来会怎样？现在没有人可以给你信服的答案。但对于我们每个身处其中的个体而言，未来该怎么走，其实路就在脚下。我们在做的“HuanXin2.0”，对于我自己的意义就是更加清晰的看见自己，知道什么要去做，什么不要去做，什么人可以联合，什么人就不要去浪费时间。我相信穿越迷雾就能看到更美好的未来，未来不该是每况愈下，暴雨之后，洗尽泥沙，正该回归本真！
当这世界有更多的人安下心来做自己，认认真真把每一件自己擅长的事情都去做到极致，那样的世界不值得期待吗？该来的总会来的，就让我们好好接受洗礼，让这暴风雨来的更猛烈些吧！
龙光集团背景有多强
龙光控股集团创立于1996年，总部位于中国深圳，集团紧跟国家发展战略，秉持“责任筑城 臻心建家”品牌理念，围绕“综合开发、智慧服务、生活消费”三大领域，打造“城市综合服务商”，连续6年位列《福布斯》全球上市公司1000强。
旗下龙光集团稳居“中国房企综合实力”第18位，位列《福布斯》“亚太区最佳上市公司50强”，董事会主席纪海鹏先生入选《福布斯》“中国上市公司最佳CEO”。公司坚持可持续发展战略，获纳入恒生指数大型股、恒生ESG50等多项指数成份股，全球著名指数编制公司MSCI给予“BBB”级ESG评级。
龙光全国化布局粤港澳大湾区、长三角核心都市圈及西南、中部城市群等中国最具价值的核心都市圈。截止2021年12月31日，集团可供开发的中短期土储超3430万平方米，其中一二线城市土储面积占比超70%，土储优质充裕，布局城市能级高，为长期可持续发展奠定基础。
旗下龙光交通，投资建设了4条高速公路，分别位于广西、四川等地，总里程大约530公里，总投资400亿元，是国内投资高速公路里程最长、金额最高的民营企业之一。
集团积极履行企业公民责任，在捐资助学、乡村振兴、抗疫救灾、产业扶贫、环境保护、社区服务等板块持续发力，迄今开展公益项目560余个，公益足迹遍及全国20余城，联合龙光慈善基金会累计捐赠达10亿元，获得 “中华慈善突出贡献奖”、 “抗击疫情社会责任贡献奖”、 “全国慈善会基层慈善爱心企业”、 “广东扶贫济困红棉杯”金杯等一系列荣誉。
未来，龙光将继续坚持“务实、创新、阳光、高效”的企业精神，为实现“创美好生活，筑长青基业”的企业愿景不懈努力。
