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北京某千万级项目10小时内卖光,是什么项目平均每小时进账12亿

学府公馆共吸引了2638人参与,争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅,几乎4人抢一套房子。结果,不到10小时,所有房源便被选购一空。 生完二胎刚满4个月,王晴(化名)…

学府公馆共吸引了2638人参与,争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅,几乎4人抢一套房子。结果,不到10小时,所有房源便被选购一空。

生完二胎刚满4个月,王晴(化名)就准备换套大房子。她相中了位于北京海淀北沙滩“中建壹品·学府公馆”的一套190㎡四居大平层,“为了凑首付换房,爸妈准备把安徽老家两套房都卖了。”
前期,她跟置业顾问打听,需要多少钱才能上车?对接的销售回复,“我们项目不愁卖,靠抢。目前蓄客池中有1400多人能当天交齐首付,甚至周边很多高校教授都想买。”
选房当日,学府公馆也异常火爆,共吸引了2638人参与,争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅,几乎4人抢一套房子。结果,不到10小时,所有房源便被选购一空。
王晴成了“陪跑团”的一员,“差不多是在1900多号时,在线选房系统就显示项目售罄了。”没能买到心心念念的房子,她也总算明白了一个道理,“在北京,买一套豪宅,光有钱还不行,还得靠运气。”
据乐居财经获悉,此次学府公馆耗时9小时44分钟售罄,狂揽119.84亿元成交额,平均每小时进账12亿。单就该项目近120亿成交额,便可轻松进入今年上半年销售业绩(全口径金额)百强房企的坐席,并排名第73位,秒杀五矿地产、葛洲坝等一众知名开发商。
然而,这只是北京豪宅市场的一个缩影。诸如:海淀学府壹号院均价约8.96万元/平方米,主力产品总价在1650万元-2500万元/套,该项目在上半年网签金额超百亿;二环端礼著均价11.2万元/平方米,开盘当日就成交292套,吸金49.54亿元。
放眼全国,豪宅交易市场也是如火如荼。例如,在深圳,海德园项目推出239套住宅,均价约12.6万/平方米,单套价1800万起,6个小时被全部“秒光”,吸金57亿。
区别于普通住宅,豪宅基本是富人阶层之间的买卖游戏,甚至有一些豪宅要验资才能获得入场券。
眼下,在豪宅市场中,除了开发商在叫卖,地产老板名下的顶豪房源也不断流出。诸如恒大老板许家印不惜降价甩卖自己在广州、深圳和香港的顶豪,而祥生老板陈国祥也被传8亿起步出售名下九溪玫瑰园楼王白宫别墅。
一边,豪宅火热;另一边,占据主力的刚需、改善市场却并未迎来回暖。楼市成交量、成交额下降的同时,5月份全国商品房均价9615元/平方米,较4月份逆势上涨。外界普遍认为造成该现象的背后原因,是豪宅的热销。
豪宅率先回暖
当下,楼市预期并不明朗时期,豪宅市场却率先回暖,掀起一波浪潮。6月底,位于北京丽泽板块的豪宅项目端礼著开盘当日,就发出成交292套、49.54亿元的战绩捷报。
该项目被外界称之为二环顶流豪宅,均价约11.2万元/平方米,总价区间在1500万元-2000万元/套。
乐居财经查询获悉,该项目开发商是北京怡璟置业,背后由清一色国企、央企坐镇。去年10月,首开、北京建工联合体以41.8亿元取得项目用地,不久前的6月,中海入股项目公司。眼下,首开、北京建工、中海各持股41%、39%、20%。
端礼著的抢手在北京并非个例,同为二环豪宅项目的北京瑞府也备受热捧,该项目出自华润置地之手,均价约10.25万元/平方米。6月24日项目开盘当天,便取得35.3亿的成交额。
值得注意的是,该项目自今年2月17日拿地到5月27日正式取得预售许可证,再到正式开盘,仅用时百日。
另一边,以学区房著称的海淀区,多个楼盘也在热销,半年成交额达 354 亿元。在豪宅方面,例如,学府壹号院均价约8.96万元/平方米,主力产品总价在1650万元-2500万元/套,该项目在上半年网签金额超百亿。
如果将总价1000万和单价10万元/平方米以上作为豪宅的入门指标,截至6月20日,2022年北京总价1000万以上豪宅共成交3770套,单价10万元/平方米以上豪宅共成交1233套,较去年1-6月的成交量增加了33%。
其中,总价过亿的一手顶豪已成交7套,总价最高远洋Lavie一套面积2094平方米的房源,于1月成交,成交价2.4亿元,单价近11.5万元/平方米。
不过,豪宅热销的背后并不代表北京楼市的复苏。2022年上半年,北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)成交2.03万套,同比下跌34.3%;成交金额约1574 亿元,同比下跌22.9%。
高端豪宅项目异军突起、刚需刚改型项目遇冷的情况,并不只在北京,放眼全国亦是如此。
以深圳为例,6月19日,华润城润玺二期最后一席高层住宅产品选房结束,589批选344套,均价约13.2万/平方米,总价在1422-3736万元/套,最终去化近9成,卖了303套,揽金约46亿。
另一边,便是名噪一时的日光盘海德园。据了解,5月30日,海德园A区推出239套住宅,面积在143-251平方米,均价约12.6万/平方米,6个小时全部选完,约一分半钟卖掉一套,吸金57亿。
与此同时,丝毫不亚于海德园A区的深圳招商仕林臻邸项目也几近日光,开盘成交185套,去化率约98%。据悉,该项目均价约11.5万元/平方米,起步总价约1200万元。
数据显示,今年前5月,深圳单价10万元+豪宅成交高达2462套,同比大增53%。
与北京情况类似,深圳豪宅火热的背后却是楼市整体的疲态。机构数据显示,2022年上半年,深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%,环比下降31.9%。
受疫情侵袭过后的上海,也在展现出令人赞叹的购买力。据克而瑞不完全统计,6月初,上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。
其中,上海二手顶豪挂牌量与成交量表现尤为亮眼。仅6月初,上海已经有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。
例如,位于上海的黄金地段新天地,翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在5年限售期内的房源,被标上1.25亿元的总价挂牌上市,单价近36万元/平方米。这套房子2021年的买入价仅6000多万元,时隔一年,就被业主以两倍的价格挂出。
地产大佬“甩货”
此次豪宅回暖,是立体、全方位的,不仅表现在新房、二手房,就连法拍房中的豪宅也颇为抢手。
6月24日,杭州一套西湖湖景房及西子公寓地下车位3号、10号两个车位,经过30轮出价,拍出3095.8万元成交价,折合约13.1万元/平方米,成为杭州今年成交单价最高的法拍房。
据了解,“西子公寓”下楼步行即到西湖景区,因地段绝佳,该小区已数年未流出二手房源。
更早之前的5月中旬,杭州老牌江景豪宅金色海岸一套建筑面积达230.63平房产,拍出2890万元的高价。此轮竞拍足足经过266轮激战,比起拍价足足高出930万。
如同杭州法拍房市场火热的城市,还有北京。例如,5月14日,顶豪万柳书院成功拍出2套豪宅,其中一套顶层复式拍出了36万元/平的天价,成交价1.09亿元,刷新了法拍房单价记录。
尤为关注的是,二手房乃至法拍房中也充斥着不少地产大佬名下的豪宅房源。
例如,此前有中介发朋友圈表示,故宫旁2000平米的豪宅3.5亿元低价甩卖,很快被眼尖的网友发现这是王石的豪宅。
早在2015年,王石原价3亿购入,装修就花了7000万,利息费6000万。也就是说,相对于4.3亿元的总成本,经过7年后亏掉7000万元。也有人质疑,王石确实在故宫旁的确有置办房产,但或许并非上述房产,而是在万科北河沿甲七十七号的小区。
如今王石也在“二次创业”,4月,他联合张朝阳、刘二飞等人发起的一家特殊目的收购公司(SPAC)Destone Acquisition Corp.(深石收购企业),正式在港递交上市申请,是否因此缺钱而卖豪宅,外界不得而知。
说到卖豪宅,不得不提及因恒大危机而焦头烂额的许老板。他曾自掏了数十亿来缓解恒大的资金压力。但面对巨额债务,这些钱显然犹如杯水车薪,许家印也走上了变卖家产的道路。
今年3月,深圳一房产中介工作人员发朋友圈表示,许家印正在抛售名下“深圳湾一号”小区一套带整层天际视野的大平层,原价4亿元,为了抵债现在狂降1.2亿元至2.8亿元甩卖,单价近28.6万/平,看房验1亿资金。
这已不是许家印首次卖豪宅。年初,就曾有中介人员表示,许家印正在出售名下广州市珠江新城“金碧华府”25楼复式豪宅,豪宅总建筑面积为753平方米,市场价1.1亿元,现售8000万元。
除了在内地,许家印还将香港顶豪别墅摆上了货架。
12年前,恒大赴港上市的前一个月,许老板在香港买下了布力径两栋豪宅,作为他在内地和香港频繁来往的一个落脚点。只可惜,为了还债,他将这两套市值15亿港元的豪宅狠心易主,其中一套还进行了抵押贷款套现。
不仅如此,许家印儿子以及哥哥也跟着他一起卖房“还债”。去年底,有报道称许家印之子Peter Xu出售在美豪宅。1300㎡的豪宅要价约1.08亿元,较其2018年买入时跌掉约3000万元。
几乎同一时段,许家印胞兄许家钦也出售较小的一套别墅,标价3300万,至今仍未卖掉。紧接着今年初,许家钦又对外出售的广州金碧华府,市场价1.1亿元,已于4月售出,最终成交价是7000万元。
此外,孙宏斌胞弟孙宏兵也在抛售房子。3月,市场消息称,香港西半山敦皓高层连平台户以约1.38亿港元沽出。
若在陈国祥面前,许家印们出售的房产就如同小巫见大巫。6月中旬,网传祥生老板陈国祥8亿元起步出售其名下房产九溪玫瑰园楼王白宫别墅,该项目囊括地上、地下室建筑面积各2500平方米,私家花园占地约9000平方米,光验资就需要5个亿。
比起主动转让,还有那些被动进入司法拍卖的房产。其中就包括了三盛宏业的掌舵人陈建铭,他曾是上海滩著名的地产大佬。
3月,三盛宏业旗下一位于上海房产被拍卖,起拍价1.092亿元,评估价1.5599亿元。经过141次出价,最终被自然人“王琴英”以1.779亿元最高价竞得,成交单价达30万元/平。相比评估价1.5599亿元,溢价2191万元。
除此之外,昔日浙江女首富何巧女、周晓光和丈夫虞云新旗下豪宅都曾被司法拍卖。
价格“倒挂”
与豪宅市场火热形成鲜明的对比的是,楼市整体却并未荡起预期的水花。
国家统计局数据显示,前5月,楼市各项数据依然处于低位运行状态:商品房销售面积约5.07亿平方米,同比下降23.6%;商品房销售额4.8337万亿元,同比下降31.5%。
在房企业绩端,这一疲态尤为明显。克而瑞数据显示,百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄,但仍保持在43%的较高水平。而上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%。
在楼市整体行情不景气之下,缘何会出现豪宅热销的局面?
一方面,年内楼市松绑潮席卷各地,已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次,政策内容主要涉及涉及取消/放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴等。
某房产中介表示,“疫情前放款速度慢,成交周期长,导致不少客户在手资金不足,交易被迫中止;疫情后最明显的变化是放款速度快,放款额度变多,客户比之前能多贷100万左右。”
甚至一些豪宅也“享受”到了房贷利率下调的利好。例如,上海首套房贷利率从4.95%下调至4.8%,二套房贷利率从5.75%下调至5.5%。
一位资深豪宅置业顾问也提到,国家、地方都在积极“救市”,叠加一部分购房人还在情绪中,等基本面和情绪好转后,未来豪宅市场价格或会整体上涨。
另一方面,受各地疫情反复影响,积压下的购买力在近期得到释放。尤其在上海和北京,看房群体中,家里房子小的经历疫情想换个大房子,置换客增多,而豪宅在户型、区位、环境上都有着无可比拟的优势。
另外,豪宅价格倒挂也促进销售狂热的原因之一。比如一些豪宅项目政府限价低,相比周边二手房是价格倒挂,单价便宜千元甚至几万元,很大程度刺激了消费者的购买欲望。
例如,北京东城的共有产权房“永定府”入市时,近500套房源吸引了约23000户家庭参与申购,该项目限均价89068元/平方米,倒挂周边楼盘超2万元/平方米。又如,深圳海德园,这个豪宅的均价不到13万,而周边的同一级别楼盘在20万左右。未来倒手一卖,会出现巨大的盈利空间。
更为重要的是,豪宅区别于普通住宅,是富人阶层的一种身份地位象征。
例如,顶豪万柳书院成功拍出了36万元/平的天价、成交价1.09亿元的那套房产,外界普遍认为,拿下此套房产的神秘人正是执掌金山软件的互联网大佬葛珂。资料显示,葛珂身价不菲,以60亿身价排名2021胡润中国职业经理人榜单第31位。
而且这些财富人群还通过配置豪宅方式来使手里资金保值升值。例如,上海解封第二天,位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房,以2.5亿元的总价成交,折合成交单价64.7万元/平方米。
经计算,前房东从2017年以1.7亿买入永嘉路这套老洋房,到2022年以2.5亿卖出,5年价格涨8000万元,涨幅高达47%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,豪宅市场普遍回暖,也说明房地产市场整体出现一定复苏,对整个楼市有一定启发,资金又进一步流向房地产市场。反过来讲,开发商要抓住这波需求,在豪宅产品方面做好营销工作。

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作者: 崔玉华

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