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深圳二手房成交暴跌,为近15年来最差表现

拥有两千多万人口的城市一个月仅成交2686套二手房,深圳这架势是要在二手房买卖上弯道超车上海,实现魔幻主义的巅峰演绎。 看到这样的数据,深圳多套房的业主估计心里挺难受的。套用《哈姆…

拥有两千多万人口的城市一个月仅成交2686套二手房,深圳这架势是要在二手房买卖上弯道超车上海,实现魔幻主义的巅峰演绎。

看到这样的数据,深圳多套房的业主估计心里挺难受的。套用《哈姆雷特》的经典名言:卖还是不卖,这是个纠结的问题。就当前深圳政府依然在加大供地和楼市政策没有松动的情况来看,卖方的话语权将来还有可能进一步减弱。而从其城市地位和人口基数来说,房价下跌不可能太离谱,也许咬咬牙就坚持过去了。

而站在买方的角度。买房又不是等米下锅的急事,既然不少卖方沉不住气跑步入场,完全可以等二手房业主之间的子弹再飞一会儿,捡个便宜。但是,买方同样要承受市场出现意想不到的拐点的情况。毕竟深圳曾经可是因为二手房业主自发抱团涨价出过名的,还有什么招想不到。

就当前这个情形来看,买卖双方其实已经进入白热化的博弈阶段。而那个大家都盯着的第三方如何出手,将是解局的关键。

2022年上半年已经过去,深圳楼市也交出了上半年的“成绩单”。

乐有家研究中心数据显示,刚刚过去的2022年上半年,深圳二手住宅仅成交9965套,同比大跌近65%,录得2007年以来的最差表现,比2008年上半年还要少52%。记者查阅数据还发现,尽管深圳二手房从4月开始出现环比上升,但月均2000套上下的成交量与业内关注的5000套“荣枯线”相去甚远。

“利好”没有明显提振购房者信心

最近一段时间,多个城市陆续松绑了楼市调控政策。作为一线城市的楼市风向标之一,截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。而房贷利率下调等“利好”似乎并没有明显提振购房者信心。

(数据来源:乐有家研究中心)(数据来源:乐有家研究中心)

“相对于去年年底,成交只能说有一些回暖,但并不算很明显。”在罗湖东湖片区,该片区的百仕达花园等小区一直都是二手房成交热点,在该地区从事房产中介工作的资深中介陈经理对记者表示,“即使各地都在松绑楼市调控措施,银行房贷利率也开始下调,但现在的业主要么主动调低价格,要么就是挂在那里,要把房子卖出去也不容易。”不仅如此,就算成交量小幅回升,但在陈经理看来,业主放盘量也在上升。“我们这个店近一个月就有3套新增房源出售,卖都没卖出这么多。”

根据深圳贝壳研究院数据显示,2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理。此外,今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场,尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。记者还发现,深圳市房地产中介协会此前公布的数据显示,截至2022年6月13日,深圳全市共有38261套有效二手房源在售,二手房在售房源数量也在持续增加。

对于二手房挂牌量增加,几位握有多套房的业主也表达出另外一个观点:“之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖,但考虑到目前的楼市调控和市场表现,就不想再‘等’。或是出于自身经济因素,选择套现。”而在一些业内人士看来,二手房挂牌房源增加后,刚需群体可以有更多的选择。经过一定时间的去化,改善性群体卖掉现有住房,并新购买改善型住房,这其中有一部分人会进入新房市场,从而带动新房市场销售改善。

持续完善二手房参考价格发布机制

经过一年多的深度调控,深圳楼市已经逐渐平稳,其中实施效果最为明显的就是二手房参考价。2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的参考价。一年的时间过去,关于深圳二手房参考价调整的预期不断升温。

近日,深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知,《计划》指出将继续加强新建商品住房销售价格指导,持续完善二手住房成交参考价格发布机制,适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控,加大二手住房交易信息公开力度,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款,促进市场理性透明交易,稳定市场预期。

与此同时,深圳楼市也在继续加大供应。《计划》还显示,2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米;新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套;批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套。计划供应公共住房用地150万平方米;计划建设筹集公共住房不少于12万套(间);计划基本建成(含竣工)公共住房2.7万套(间);计划供应分配公共住房不少于6.5万套(间),其中保障性租赁住房不少于4万套(间)。

另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据,2022年6月,百城新建住宅平均价格为16205元/平方米,环比上涨0.04%;同比上涨0.88%,涨幅较5月收窄0.32个百分点。百城二手住宅平均价格为16026元/平方米,环比下跌0.02%;同比上涨0.87%,涨幅较5月收窄0.52个百分点。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,上半年全国楼市总体低迷,同比成交跌幅在50%以上,一方面是疫情的影响,但更多的是前期一揽子长效机制落地,房企暴雷,投资客离场,杠杆褪去,房价和交易量大幅下行,综合因素导致购买力下降以及预期和信心受挫所致。同时,杠杆褪去,量价齐跌与信心转弱形成负反馈循环,导致交易量每况愈下。

他表示,5月份以后,随着政策叠加的效果开始显现,加上疫情趋于结束,5月全链条数据环比4月有明显的改善,6月份改善迹象更加显著。当然,这种改善分化很明显,一方面由于新房担心交付问题,热点城市二手房市场好于新房。另一方面,同一城市去化差异也很大,有的定价合理、甚至倒挂的盘去化率高达70%以上,有的去化率却在个位数,说明市场信心还是不足。另外,热点城市表现不错,但非热点城市比较差。非热点二线政策效果开始下降,表现为看房量还保持着,但交易量下降,非都市圈三四线继续下跌,且跌幅在加大。

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作者: 中国农业经济官方

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