崔玉华
再上一轮房地产牛市中，像成都杭州和武汉这样的城市，是其中交易量最高，涨得最快的城市。不过涨的越快，在近两年的房地产市场衰退中可能就越惨。武汉在过去两年里，楼市的颓势就已经尽显了，不然当地政府也不会隔三差五祭出各种放松政策，甚至还有针对多孩家庭的优惠购房政策。但是现在的市场就是这样，优惠政策再多，奈何消费者或者兜里没钱，或者不想出手，落到成交量环比腰斩的惨状。
4月份的楼市，又进入了比惨模式。
上一篇文章已经分析了广州市的现状，4月份广州二手房成交量下跌了四分之一，下辖的11个区成交量全线下跌。
然而，没有最冷只有更冷，相比于武汉，广州算是幸运的。
我特意去武汉住建局官网查询了一下4月份的新房成交量，根据每天的数据合计得出了一个数据：
4月份武汉新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，也即成交量环比腰斩了。
制图：城市财经；数据：武汉住建局
要知道，武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场，在上一轮楼市牛市期间，武汉月均成交量都在2万套以上，2016年鼎盛时期，月均成交量甚至逼近3万套。
进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。
武汉成交量为何在4月份出现了大跳水？
原因其实还是偏宏观的。4月份楼市已经出现了整体转向的局面。
克而瑞披露的数据显示：
4月份百强房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%。
同时，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。
二手房方面，诸葛找房披露的数据显示：
重点10城截止到4月27日，成交80503套，环比下降9.34%。
既然是整体现象不是某座城市的个别现象，就只能从宏观层面上找原因。
逻辑其实也不复杂：
第一，压抑需求的需求在一季度集中爆发后，已经消耗得差不多。这种需求需要接上，必须依赖收入和就业复苏，然而宏观数据并没有接上。
第二，一季度着急上车的人发现，原本乐观的经济、收入和就业复苏预期并没有想象中那么顺畅。
在昨天的文章中，我已经说过，尽管GDP增长了4.5%，超预期复苏不错，但是几个关键经济指标仍存在不确定性。
表面上看，出口扭转了下跌趋势，在3月份实现了超预期增长。
但是， 很大程度上是压低工业生产品出厂价格，牺牲利润的结果。我们可以看到，进入今年之后，工业利润在原本就下跌的趋势之下，突然跳水，3月份跌幅虽然有所收窄，但相比于过往跌幅仍非常大。
来源：国家统计局
这说明，工厂都不怎么赚钱了，甚至是亏损的。
国家统计局公布的4月份最新制造业PMI指数回落至荣枯线以下。
来源：国家统计局
种种数据都在表明，当下的制造业压力巨大。
而制造业的发展情况直接决定了我们的就业情况，因为作为我国经济压舱石的制造业，占就业人口高达18.1%。
于是，我们可以看到，在制造业遭受不确定的背景下，我们的年轻人失业率创6个月来新高。
正是因为收入和就业仍存在较大不确定性，钱不好赚，找工作难，所以，哪怕热点城市中的挂牌房源调价比例中，有超过80以上在降价，哪怕降价让利，也没能推动成交量继续走高，而是转向下跌。
诸葛找房披露的数据显示，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。
其中武汉的二手房挂牌量中，同样有超过80%在向下调价。
作为中部第一城的武汉，经济、产业、人口都有很强的竞争力。在中心城市人口增量整体降档换速的背景下，武汉的增量虽然也在下滑，但2022年仍有9万人。
但成交量在短暂上扬之后，回归平静，其根本原因在于。
中国的高收入人群是极少数，普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量，最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。
房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。
这就决定了很多城市，尤其是房价虚高的城市，即便在一季度迎来了成交量的小阳春，后续也难持久。
5月份武汉等城市可能会发布新一轮救市大招，毕竟从3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。
在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。
去年的全面救市是最好的佐证。
只有当大家对未来充满期待，日子红红火火、蒸蒸日上之时，成交量才会复苏，房价才会有新一轮支撑力。
